계약갱신청구권 거부한 임대인이 실거주 증명해야

12월 7일 대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 "실거주 사유로 갱신 요구를 거절하려면 임대인이 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 실거주할 것을 증명해야 한다"라고 판결했습니다. 임차인의 계약갱신청구권이 무엇이고 임대인이 이 청구권을 거절할 수 있는 경우를 알아보겠습니다.

 

임대차 3법

 

2020년 7월 시행된 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권 등을 핵심으로 하는 부동산 임대차 관련 법안을 말합니다. 이번 판결에서 논란이 된 것은 이 3 법 중 계약갱신청구권입니다. 그중에서도 이 청구권에 대해 임대인이 거절할 수 있는 사유 중 하나에 대한 것입니다.

 

계약갱신청구권

계약갱신청구권을 알기 위해서는 주택임대차보호법 제6조를 먼저 살펴볼 필요가 있습니다.

제6조(계약의 갱신) ①임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다 는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다 임대인이 임차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

 

제6조 1항에 따르면, 집주인의 입장에서 임대차계약을 종료하기 위해서는 반드시 계약 기간이 끝나기 최소 2개월 전까지는 세입자에게 나가달라는 요구를 해야 합니다. 아니면 계약에 조건을 달아 세입자가 이를 받아들이지 않으면 재계약을 하지 않겠다는 통지를 해야 합니다. 

 

그러나 제6조의 규정에도 불구하고 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 법에서 정한 정당한 사유(제6조의 3의 1호부터 9호) 없이 거절하지 못합니다. 이를 임차인의 계약갱신 청구권이라고 합니다.

제6조3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니한다.

제6조 3의 8호

2020년 7월 31일 국무회의 심의 의결 즉시 시행된 계약갱신청구권에 따르면 임대인은 정당한 사유 없이는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다. 사실상 임대차 기간이 2+2년, 4년으로 보장된 것입니다. 

 

다만 임대차보호법 제6조 3의 1호부터 9호까지의 사유가 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그중에서 이번 판결에서 문제가 된 것은 8호의 내용에 대한 진실 공방입니다.

8호 : 임대인(임대인의 직계존속 ·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

사건 개요

●2020년 12월 임대인은 계약 만료 약 석달을 앞두고 임차인에게 "가족 모두가 들어가 살 계획"이라며 계약을 갱신하지 않겠다고 통보 ●임차인은 계약갱신을 요청하고 이사를 가지 않고 계속 거주함 ●임대인은 목적 주택에서 퇴거하라며 소송 제기

 

1심과 2심

 

하급심은 임대인이 주장한 실거주 요건 조항이 갱신거절권이 인정되는 사유에 해당한다고 판단했습니다.  "아파트를 다른 사람에게 임대하거나 매도하려는 등 실거주 계획과 명백하게 배치되는 행위를 한 사정을 찾을 수 없다. 따라서 실거주 계획을 이유로 한 갱신 거절은 적법하다"라고 임대인의 손을 들어주는 판시를 했습니다.

 

대법원 판결

 

대법원 2부는 "실거주 사유로 갱신 요구를 거절하려면 임대인이 이를 증명해야 하는데 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 부족함이 있다."며 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈습니다.

 

대법원은 임대인이 제주에서 학교를 다니고 있는 자녀들과 함께 거주하고 있고 남편은 직장 때문에 서울의 다른 아파트에 거주하고 있는 점 등의 주거 상황과 임대인이 실거주 의사를 가지게 된 경위 등을 살펴본 결과 임대인의 실거주의사가 있었다고 보기 어렵다고 판단한 것입니다.

 

이번 판결의 의미

 

이번 판결은 임차인의 계약갱신권에 대한 임대인의 거절 사유의 하나인  임대인의 실거주 의사를 어떻게 판단할 것인가에 기준을 제시한 것으로 보입니다. 현재 까지는 하급심에서 사건마다 의견이 엇갈려 왔습니다. 

 

실거주 의사 증명 책임의 소재와 그 의사를 판단하는 방법을 최초로 명시적으로 판시한 것으로 향후 비슷한 임대차 분쟁에도 영향을 미칠 것으로 보입니다. 임대인 중 실거주 계획이 없으면서도 더 유리한 조건으로 새 임차인을 구하려는 의도를 막고 계약갱신거절의 입증 책임을 임대인에게 둠으로써 조금 더 임차인을 보호하는 판시를 한 것입니다.