부동산 임대차계약시 꼭 알아야 할 상식

많은 사람들이 거주할 집을 구하고 계약을 할 때 전세계약을 한다고 합니다. 그러나 실질적인 전세계약이 아니라 임대차계약을 하게 됩니다. 물권으로 등기가 되어 있는 전세는 후순위권자 보다 먼저 변제받을 권리가 있기 때문에 채권인 임대차보다 훨씬 강력한 보호를 받을 수 있습니다. 

 

전세권에 버금가는 제도 활용

전세계약을 하고 전세권등기를 하기 위해서는 집주인의 인감증명서가 필요합니다. 대부분의 집주인들은 자신의 등기부등본에 다른 권리가 등재되는 것을 좋게 생각하지 않습니다.  또한 등기비용도 고려해야 할 부분입니다.

 

그러나 주택임대차보호법에는 임차인을 보호하기 위해 전세권의 효력에 버금가는 장치가 마련되어 있습니다. 바로 임대차계약서에 확정일자를 받으면 되는 것입니다.

 

전세권 등기와 맞먹는 확정일자의 효력

 

원래 부동산에 관한 권리는 등기를 해야 제3자에게도 권리를 주장할 수 있습니다. 그러나 예외도 있는데 대표적인 것이 주택임대차입니다.

 

주택임대차보호법에 따르면 거주의 목적으로 세를 사는 사람이 일정한 요건을 갖추면 그 기간 동안은 우선적으로 보호를 받습니다.

 

대항력

세입자가 임대차 계약을 한 주택에 인도(입주)를 하고 주민등록(전입신고)을 마치면 그다음 날부터 대항력이 발생합니다. 대항력이 생긴다는 것은 제삼자에게 자신의 권리를 주장할 수 있다는 뜻입니다.

 

 

확정일자

대항력을 갖춘 상태에서 '확정일자'를 받으면 전세권 등기를 한 것과 만찬가지의 효력이 발생합니다. 즉, 확정일자를 받은 뒤에 임대차 건물에 근저당권, 전세권 등을 설정되는 경우에 이들 보다 우선순위가 되어 부동산이 경매에 들어가더라도 배당을 먼저 받게 되는 것입니다.

 

확정일자는 주민센터나 등기소(인터넷 가능)에 계약서를 가져가면 장부에 기재한 후 바로 계약서에 확인 도장을 찍는 동시에 성립되는 것으로 아주 간단합니다.

 

확정일자는 최대한 빨리 받는 것이 유리합니다. 등기소에서는 입주 전에도 확정일자를 받을 수 있습니다. 확정일자의 효력에 대해서 주의해야 할 점이 있습니다.

 

① 등기부에 기재된 부동산의 주소와 주민등록상 주소가 동, 호수까지 완전히 일치해야 하므로 꼼꼼히 확인을 해야 합니다.

※ 일치하지 않을 경우 나중에 경매가 발생하면 배당에서 제외될 수도 있습니다.

② 확정일자를 받은 후 그 내용에 변동이 없어야 합니다. 

※ 중간에 주소를 옮기거나 보증금액의 변동으로 재계약한 경우 우선변제권을 잃게 됩니다.

③ 세입자가 여러 명인 경우 먼저 입주한 순서대로 우선권이 주어집니다.

 

마지막으로 세입자가 꼭 알아야 할 내용을 정리하면서 포스팅을 마치겠습니다.

1. 임대차 계약을 하기 전에 반드시 등기부등본을 확인해 이상이 없는지 확인을 합니다.

2. 전입신고와 확정일자는 최대한 빨리 처리하고 등기부에 기재된 주소와 실제 주소의 동 호수까지 일치하는지 확인을 합니다.

3. 전세금액이 크거나 불안할 경우 가능하다면 집주인의 동의를 얻어 전세권 설정 등기를 해 놓습니다.

※집주인의 인감증이 필요하고 등기 비용이 발생합니다.

4. 계약기간이 끝났는데도 집주인이 임대차보증금(전세금)을 주지 않을 경우 먼저 이사부터 점유 이탈로 대항력이 상실되면서 우선 변제권이 상실됩니다.

※ 따라서 이경우에는 법원에 임차권 등기명령을 신청하여 등기부에 권리를 올려놓고 집을 비워야 합니다.

 

https://0mind.tistory.com/entry/

주택 임차권등기명령신청