주택 임차권 등기명령 신청 후 우선변제권 확보

임대차계약 종료 후, 이사는 가야 되는데 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이 안된다고 합니다. 그동안 좋았던 관계를 믿고 그냥 이사를 가고, 나중에 신규 세입자가 정해지면 보증금을 송금하겠다는 집주인의 말만 믿고 집을 비워줘도 될까요?  아니요, 임차권등기명령 신청을 하고 집을 비워줘야 합니다.
 

주택임대차 보호법 
 

 

주택임대차보호법:  ①주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거 생활의 안정을 보장하기 위하여 제정된 법률. ②일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로써 민법에 대한 특별법입니다. 주택임대차보호법 상 특례규정 : ①임대차기간(2년)의 보장, ②차임이나 보증금의 증액의 제한, ③보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한, ④대항력의 부여, ⑤보증금의 우선변제권 인정, ⑥임차인은 보증금 중에서 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

 

주택임대차보호법 제3조의 3(임차권등기명령) ①임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

우선변제권을 유지한 채로 이사를 가야 합니다.

 

임차권등기명령은 임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물을 비워 줄 경우 우선변제권을 상실하기 때문에 우선변제권을 유지한 채로 이사를 나갈 수 있게 하는 제도입니다. 법원의 명령에 의하여 임차권의 등기를 하는 제도입니다.
 
1. 우선변제권 : 요건을 갖춘 임차권을 물권과 같은 권리 효력이 발생하는 것으로 인정해 주는 것을 말합니다. 따라서 순위대로 경매 매득금에서 배당을 받을 수 있는 권리입니다.
 
1-1 요건 : 우선변제를 받기 위해서는 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고를 한 때)을 마치고 확정일자를 받는 등 기본적인 대항력을 갖추어야 합니다.
 

주택임대차보호법 제3조(대항력) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인 이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 
1-2 우선변제권 요건이 그 취득 시에만 구비되면 되는 것이 아니라, 배당요구 종기까지 계속 존속하고 있어야 합니다. 따라서 보증금 수령 없이 그냥 집을 비워주면 대항력이 사라지게 됩니다.
 

임대차보호법에서는 임차인이 임차권(보증금, 점유사용 등)에 대한 대항력(선순위)을 보장받기 위해서는 확정일자 외에도 실질적인 점유사용 및 전입신고(상가건물의 경우 사업자등록신고)를 함께 하여야 합니다.

 

임차권등기명령신청을 하고 집을 비워 줘야 우선변제권을 유지합니다.

 

임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 주택임대차보호법 제3조의 대항력과 제3조의 2 제2항에 따른 우선변제권을 취득합니다.
 
1. 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지됩니다.
 
2. 임차권등기를 한 이후에는 현재의 집에 실제 거주를 하지 못하고 새로운 주거지로 이사를 하면서 발생한 주택임대차보호법 제3조의 제1항·제2항·제3항의 대항요건이 상실되더라도, 그동안 세입자로 살면서 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니하고 그대로 유지되는 효력의 가집니다.
 
3. 임차권등기는 반환받지 못한 임대보증금에 대한 담보적 기능을 갖습니다. 따라서 임차권등기를 했다고 해서 집주인이 보증금을 돌려줄 의무는 없습니다. 따라서 보증금을 돌려받기 위해서 지급명령, 보증금 반환청구 민사소송 등을 해야 할 경우도 생깁니다.
 
4. 임차권등기가 되어 있는 주택은 그 후에 임차한 임대인은 소액보증금의 우선변제도 받을 수 없습니다. 따라서 새로운 세입자를 구하는데 어려움이 생기는 임대인을 압박하는 효과도 있습니다.
 
5. 임차권등기명령의 효력은 그 결정문이 집주인에게 전달된 때에 발생합니다. 이것이 지금의 규칙입니다. 2023년 7월 19일부터 다음과 같이 변경됩니다.
 

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* 기존에는 임차인이 법원에서 임차권등기명령을 받아도 임대인이 송달을 회피하거나 , 임대인의 주소불명 등으로 송달되지 않는 경우 임차권등기를 할 수 없는 병폐가 있었습니다. * 이러한 문제를 해소하고 임차인의 재산권 및 거주이전의 자유를 보호하기 위해  ① 법원에서 임차권 등기명령을 받기만 하면 , ②송달여부와 관계없이 임차권등기가 가능하게 되었습니다. *2023년 7월19일부터 즉시 시행됩니다.

 
5-1 법원의 명령으로 이루어지는 제도입니다. 법원은 결정문 정본을 등기소로 전달하고 관할 등기소에서 처리하면 등기가 완료됩니다.

 

임차권등기명령 신청하기

 

임대차 계약기간 만료일 기준으로 다음날부터 신청이 가능합니다. 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
 

임차권등기명령 신청은 임대차 계약 만료 다음날부터 신청이 가능하므로 보증금 반환에 문제가 있다고 생각되는 시점부터 신청 시 필요한 서류 등을 미리 준비해 둬야 합니다.

1. 정상적으로 임대차 계약이 종료되었음을 판단할 수 있는 증빙자료가 필요합니다.

1-1 이때의 증빙자료란 ①계약기간의 만료 후 더 이상 연장하지 않겠다는 의사표시, ②계약을 해지하겠다는 해지통고 등을 증명할 수 있는 자료입니다.
1-2 의사표시의 경우 이를 증명할 수 있는 수단이면 그 방법이 무엇이든 관계없이 모두 가능합니다.(전화상의 녹음파일, 문자발송 내역, 카카오톡 대화 내용 등)
1-3 임대차 당사자인 집주인과 세입자는 물론 제삼자까지 이를 입증할 수 있는 내용증명 발송을 통한 방법이 법원이 빠르게 결정할 수 있는 가장 좋은 방법입니다.
 
2. 미리 준비해 두면 좋을 서류 목록

건물등기사항 전부증명서	인터넷 등기소 에서 전자 업로드
주민등록등본	정부24 발급
건물도면	주민센터 발급
임대차 계약서	PDF파일로 저장 후 업로드
등록면허세 납부 확인서	위택스 발급
등기촉탁 수수료 납부 확인서	인터넷 등기소 발급

2-1 등록면허세와 등기촉탁 수수료는 전자소송 신청 전 미리 납부해 놓고 신청서 작성 시 첨부하면 됩니다.

등록면허세 납부 : ①위택스 로그인, ②좌측하단 등록면허세 신고, ③등록면허세, ④등록분 선택, ⑤물건의 종류에서 '부동산' 선택, ⑥과세정보와 등록원인에서 '기타' 선택, ⑦모두 입력 후 신고하고 납부

등기촉탁 수수료 납부 : ①인터넷등기소 로그인, ②부동산 등기, ③전자납부, ④납부정보 입력, ⑤주소지 관할 등기소 선택, ⑥납부금액에서 '가압류, 가처분등기(임차권등기명령 포함)' 선택 후 납부

 

3. 대법원 전자소송으로 신청하기

① 본인 범용공동인증서가 반드시 필요합니다.                                                                                                               ② 위에서 설명한 서류를 미리 준비하고, 선납부가 가능한 수수료 등을 미리 납부해 놓습니다.                         ③ 작성 중 모르거나 부족한 부분은 작성한 부분까지 임시 저장 해 놓고 천천히  방법을 알아보고 진행합니다.④ 시간적 여유를 가지고 정확히 준비를 마친 후 계약만료 다음날 바로 전자소송으로 신청합니다.

 

https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp

전자소송

①회원가입 및 공동인증서 등록 후 로그인
②검색에서 임차권등기명령신청 
③동의 후 당사자 작성 클릭
④문서를 내용에 맞게 잘 작성합니다
-사건정보 입력 : 미리 납부한 등록면허세와 등기촉탁 수수료 입력난이 보입니다.
-소명/첨부 서류 : 위에서 미리 준비해 놓은 내용증명, 카톡대화 내용, 전화 음성파일 등을 업로드하면 됩니다.
-신청이 잘 되었는지 작성문서를 확인합니다.
-전자서명 후 소송비용을 납부합니다. : 전자서명은 공동인증서로 합니다.
⑤빠진 문서나 틀린 내용이 없나 확인 후 문서제출 합니다.
⑥접수가 완료되었습니다.

 

2023.07.10 - [분류 전체보기] - 전세보증금반환보증 상품개요 보증한도 보증조건

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